Avvocato per sfratti e locazioni a Lecce

Con il rito sommario (art. 658 c.p.c.), dall'intimazione all'udienza di convalida passano mediamente 1-3 mesi. Se l'inquilino non si oppone, il giudice emette subito l'ordinanza di rilascio con un termine (solitamente 30-60 giorni). Se l'inquilino si oppone, i tempi si allungano significativamente. Agire tempestivamente e correttamente è fondamentale.

La legge non fissa un numero minimo: anche un solo mese non pagato è sufficiente, purché l'importo non sia di scarsa rilevanza. In pratica, si procede di norma dopo 2-3 mensilità non pagate. Attenzione: la procedura di sfratto deve essere avviata correttamente, altrimenti rischia di essere dichiarata nulla dal giudice.

Sì. La purgazione della mora consiste nel pagare all'udienza tutti i canoni arretrati, le spese legali e gli accessori. Il giudice può concedere questo beneficio all'inquilino una sola volta nel quadriennio. Se il locatore ha già ottenuto uno sfratto per lo stesso inquilino in precedenza, la purgazione non è più possibile.

Si procede con l'intimazione di sfratto per finita locazione. È necessario aver inviato la disdetta contrattuale nei termini previsti dal contratto e dalla legge (generalmente 6 mesi prima per i contratti 4+4 e 3+2). Se la disdetta non è stata inviata correttamente, il contratto si rinnova automaticamente.

Assolutamente no. Interrompere le utenze, cambiare le serrature o compiere qualsiasi atto di "autotutela" per costringere l'inquilino ad andarsene è reato (turbativa del possesso, art. 610 c.p.). Può anche far perdere la causa di sfratto. L'unica via legale è la procedura giudiziale di sfratto.

Tecnicamente sì per i contratti di locazione ad uso abitativo dove il locatore è persona fisica (eccezione prevista dal codice). In pratica, è fortemente sconsigliato: un errore formale nella citazione o nell'udienza può far dichiarare nullo l'intero procedimento, con perdita di tempo e denaro considerevole.

Sì, ma solo previa verifica delle condizioni dell'immobile e documentazione dei danni. La cauzione non può essere trattenuta arbitrariamente: deve essere restituita salvo il risarcimento di danni accertati che eccedono la normale usura. In caso di contestazione, il depositario dovrà agire giudizialmente per l'accertamento dei danni.

Un contratto non registrato è nullo ai sensi dell'art. 1 c. 346 L. 311/2004. Tuttavia, la nullità può essere fatta valere dall'inquilino per ottenere la restituzione dei canoni pagati. Il proprietario, invece, non può avvalersi del contratto per richiedere i canoni non pagati. La situazione è sanabile con la registrazione tardiva.

Sì, ma occorre valutare la convenienza fiscale caso per caso. Con la cedolare secca si paga un'imposta sostitutiva del 21% (o 10% per i contratti a canone concordato) e si rinuncia all'aggiornamento ISTAT del canone. In cambio si evitano IRPEF e addizionali sui redditi da locazione. Consigliamo sempre una consulenza prima di scegliere il regime.

Il contratto 3+2 a canone concordato prevede un affitto inferiore a quello di mercato (concordato con le associazioni di categoria) in cambio di agevolazioni fiscali maggiori (cedolare al 10%, riduzione IMU in alcuni comuni). Conviene quando si vuole stabilità, riduzione della pressione fiscale e minore rischio di morosità dell'inquilino.